מהן קבוצות רכישה?
קבוצות רכישה הן בעצם חבורות של אנשים פרטיים שהתאגדו ביחד במטרה לרכוש שטח/קרקע שעליה ייבנה פרויקט מגורים. על ידי התאגדות הם לא צריכים להיות תלויים בקבלני/ביזמי הפרויקט. מה שחשוב להבין לגבי קבוצות רכישה הוא שהקבוצה היא זו שנופלת עליה האחריות למצוא את הקרקע, לגייס רוכשים פוטנציאליים ולהיות מעורבת בתהליך הבנייה.
איך מתבצע תהליך הבנייה באמצעות קבוצות רכישה?
קיימות היום בשוק שתי שיטות עיקריות:
הראשונה: החברים בקבוצות רכישה שוכרים קבלן או איש ביצוע אחר המלווה את הפרויקט משלב רכישת הקרקע , עד לגיוס הקונים ועד סיום הפרויקט. קבוצת הרכישה משלמת לגורם המלווה בדרך כלל כעשרה אחוז מעלות הפרויקט.
השנייה: המשווק מאתר קרקע ומוכר חלק יחסי ממנה לכל אחד מהקונים. מעתה הם יהיו בעלי הקרקע והם אלה שישכרו קבלן וימשיכו בתהליך הבנייה.בינם לבין עצמם חותמים החברים בקבוצות הרכישה על הסכם שיתוף וממנים ועד שאחראי על איתור הקבלן. החברים של קבוצות רכישה משלמים כבר בשלב קניית הקרקע ואת שאר הכספים משלמים לפי התקדמות הבנייה.
בבנייה שלא בדרך של קבוצות רכישה הקבלן הוא האחראי על רכישת הקרקע, על גיוס הקונים , על השגת היתרי הבנייה הדרושים, על התשלומים השונים ועל מימון הבנייה. הקבלן הוא גם הגורם המבצע.
לבנייה באמצעות קבוצות רכישה יתרונות וחסרונות
היתרון הגדול של קנייה באמצעות קבוצות רכישה הוא החיסכון הכספי. לרוב המחיר הסופי של הדירה נמוך בעשרים אחוזים בערך. החיסכון הכספי נובע מחיסכון במרכיב היזמות וחיסכון במיסוי. עוד יתרון שיש לחברים של קבוצות רכישה הוא בחירת השכנים . חברי הקבוצה יכולים לדעת מראש מי יהיו השכנים בבניין ולא למכור דירה לשכן שאינו מוצא חן בעיניהם. יתרון נוסף: החברים בקבוצות רכישה מעורבים בבניית הדירה עוד משלב התכנון ויכולים לתכנן ולחלק את הדירה לפי הצרכים הספציפיים שלהם.
חסרונות:
– החבר בקבוצות רכישה צריך לשלם כבר בשלב איתור וקניית הקרקע . מחיר הדירה הסופי לא ידוע מראש . לפעמים הוא יכול להפתיע ולא תמיד לטובה.
– חברי הקבוצה תלויים זה בזה.פתיחת קו האשראי בבנק היא משותפת, ההתחייבות לאנשי המקצוע משותפות ,ואם אחד מחברי קבוצות הרכישה נקלע לקשיים ולא יכול לעמוד בתשלומים נטל ההתחייבויות הכספיות שלו נופל על שאר החברים בקבוצת הרכישה . לעתים המשך הבנייה מתעכב בשל כך.
על אף החסרונות בשנים האחרונות צמחו עשרות פרויקטים ברחבי הארץ שנבנו באמצעות קבוצות רכישה . גורם בכיר בשוק הנדל"ן העריך כי אלמלא קיומן של קבוצות רכישה בשנתיים האחרונות, בתקופת המשבר הכלכלי, ענף הנדל"ן היה קורס והוא שרד רק הודות לקבוצות הרכישה .
