אמיר יקותיאל הינו אחד היזמים המצליחים ביותר בישראל. ב-20 השנה האחרונות הוא קידם אינספור פרויקטים בתחומים שונים, כאשר כל אחד מהם חולל מהפכה אמיתית בתחומים השונים שבהם פעל. אין ספק שאין אדם מתאים ממנו להסביר על הדקויות השונות בתחום הנדל"ן וכיצד להפוך לאיש עסקים מצליח באמצעות ההזדמנויות החבויות בו.
בכדי להבין כיצד להצליח בתחום הנדל"ן ולרכוש נכס מניב שאם לא "יסדר" אתכם לכל החיים, אז לפחות שיכניס סכום כסף נדיב מדי חודש וישחרר אתכם מכבלי העבודה לשם הישרדות, קראו את המאמר הבא ואולי תהיו ליזמי הנדל"ן של השנים הקרובות.
מהו נדל"ן מניב?
לפני שמתחילים לפעול למען השגת נכס שמביא תשואות מכובדות, קודם כל חשוב להבין מה הוא למעשה נדל"ן מניב. על פי אמיר יקותיאל, לכל עסקת נדל"ן יש שני צדדים למעשה: צד ההשקעה, וצד הרווחים. איזון נכון בין השניים שעובד לטובתכם הוא המקור הישיר לקבלת נדל"ן מניב. על מנת להשיג את המטרה, חשוב מאוד קודם כל להבין את כל אפיקי ההשקעה, לשים לב גם לתוספות שיש להשקיע בהן בכדי שהנכס יהיה מניב: השבחת הנכס, תשלומים שוטפים (במידה ומשכירים במתכונות "הכול כלול") ועוד.
דברים שחשוב לדעת על רכישות נדל"ן
על מנת לקבל כמה שיותר רווחים מהנכס שלכם, חשוב מאוד לחשב מראש את כול הסכומים שתצטרכו להשקיע בו על מנת למצוא לו שוכרים ארוכי טווח ומהימנים. כמו כן, חשוב מאוד לשים לב להשקעות השונות המתרחשות בשלבים השונים של חיי הנכס. כלומר. בשלב הראשוני מתבצעת רכישה של השטח (במידה ומדובר בבנייה מאפס) ולאחר מכן – הבנייה עצמה. במידה ואתם רוכשים את הנכס באופן עצמאי, חשוב מאוד לשים לב לכל הפרטים הקטנים, משום שאתם לבד בעסק הזה, ובמידה ומשהו לא הולך כצפוי – אין לכם כמעט שום רשת ביטחון. בין אם אתם רוכשים נכס באופן עצמאי או במסגרת קבוצת רכישה, עליכם תמיד להיעזר בעורך דין מנוסה. במקרה זה אמיר יקותיאל די הרוויח פי שתיים, משום שהוא גם עורך דין בהשכלתו. על מנת לדעת טוב יותר את כל דקויות העניין, כדי לשקול לקבל השכלה בסיסית בתחום החוקתי של הנדל"ן, כך תוכלו לדעת את הדקויות הבסיסיות בעצמכם ולפנות לסיוע על מנת לגבש את החוזים או לחוות דעת מקצועית.
אילו הוצאות כוללת תחזוקה שוטפת של הנדל"ן?
על מנת להבין מה יישאר לכם בסוף החודש, יש לקחת בחשבון את המרכיבים הבאים בהוצאות שלכם.
- תשלומי משכנתא והחזרים אחרים – היות ורוב הנכסים נרכשים באמצעות מימון (חלקי לפחות) של בנק, קרנות חוץ בנקאיות וגורמים דומים נוספים, חשוב מאוד להכליל את החזרי התשלום ואת הריבית.
- הוצאות השבחה – אם אתם רוכשים בניין יחסית ישן ומתכננים לעשות את הרווח באמצעות שיפור והשבחה (למשל באמצעות תכנית הבנייה תמ"א 38), אל תשכחו להכניס את ההוצאות האלה למשוואה
- מיסים – עוד מחויבות שאסור להקל בה ראש, וזו המחויבות למדינת ישראל. לשם כך כדאי לפנות לרואה חשבון מקצועי ומנוסה בתחום הנדל"ן, על מנת שיוכל לעזור לכם לתכנן מראש את תשלומי המיסים, כך שתעמדו בעומס
- תחזוקה שוטפת – במידה ואתם מעוניינים לשכור שירותי חברה שתנהל את המבנה, יש להוסיף את ההוצאה הזאת לרשימה שלכם. בנוסף, תמיד כדאי לקחת בחשבון שיכול להיות שתצטרכו לתקן משהו במהלך השנים, למשל תשתית חשמל ומים, או שיפור בחזות המבנה. כל אלה דורשים חישוב ומצד אחד "ינגסו" מהרווחים שלכם, אך מצד שני גם יאפשרו לבקש סכומי תשלום גבוהים יותר
כמה עליכם להרוויח באופן חודשי על מנת שהנכס ייחשב למניב?
לאחר חישוב כל ההוצאות העומדות בפניכם, חשוב לחשב גם את הרווח החודשי הדרוש לכם על מנת לכסות את ההוצאות, וגם לקבל רווח נקי. ועל סמך כך מחשבים את סכומי ההשכרה על מנת שכל הקצוות יפגשו: גם הדיירים יקבלו אפשרות להתגורר בנכס משתלם, גם העוסקים במלאכה השונה יקבלו שכר הולם וגם אתם תרוויחו מההשקעה שלכם.
כיצד מוצאים נכס מניב?
יזמי נדל"ן מתחילים חוששים שאין שום אפשרות להרוויח מיזמות נדל"ן מחוץ לאזור תל אביב. עם זאת, זה לא בדיוק נכון. על פי התחזית של אמיר יקותיאל פחות ופחות אנשים מעוניינים להתגורר בתל אביב בפועל, ועם הזמן העיר תהפוך למרכז עסקים וקניות בדומה למנהטן בניו-יורק. מה שאמור שבסביבה של כמה עשרות קילומטרים סביב מרכז זה יהיה צורך בבניית נכסי נדל"ן נוחים ומותאמים למשפחות, עסקים וכו'. ראייה רחבה שכזאת היא המקור ליזמות נדל"ן מניבה. לא ללכת בדרכים שאנשים רבים כבר עשו, אלא למצוא חידושים והזדמנויות חדשות שלא נוסו בעבר.
מה עושים אחרי שכבר יש לכם נכס מניב?
עבור רבים מדובר בשלב מבלבל מעט, לאחר שכל התהליך הושלם – מה עושים? והתשובה הנכונה ביותר לדעת אמיר יקותיאל הינה: ממשיכים הלאה! מחפשים הזדמנויות יזמות חדשות, משבחים נכסים קיימים, חושבים על פתרונות נדל"ן בתחומים אזוטריים, ומממשים את המהות של להיות יזם: תמיד לפעול ולהיות בתנועה.
